이 사건은 임차인인 원고와 임대인인 피고가 점포에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차인이 편의점을 운영하고 있었는데요. 임대인은 임대차 기간 5년 동안 한 번도 임차료 조정을 한 바 없어 계약기간 5년 만료 시 임차료 조정을 요구하였으나 임차인은 그에 응하지 않고 영업을 계속하였고, 임대인은 재계약 의사가 없는 것으로 여겨 계약 해지를 하였던 사안입니다.
임차인인 원고는 임대차계약은 계약기간 종료 시마다 묵시적으로 갱신되어 동일한 조건으로 2년씩 연장되었으므로 현재 이 사건 임대차계약은 유효하고 존속 중이고 원고는 임차인 지위에 있다고 주장하여 임차인지위확인의 소를 제기하였고, 1심에서 패소 후 다시 항소하였습니다.
임차인인 항소인은 2심에서도 미납된 보증금 및 임차료를 지급하였고, 임대차계약이 갱신 기간 중이므로 임대차계약은 여전히 계속 중이라고 주장하였습니다. 2심 재판부는 1심과 동일한 법리로 판시를 하면서 임대차계약 종료 이후에 미납 차임을 지급하였더라도 그 계약 종료의 효력이 달라지는 것은 아니므로 계약이 갱신되었다거나 계속 중이라고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
재판부는 임대인의 갱신 거절의 통지로 기간 만료로 적법하게 임대차 기간이 종료되었다고 보았습니다. 또한 이외에도 3기 이상 차임 연체 사실도 있어 임대차 종료에는 변함없다고 보아 원고의 청구를 기각하였습니다.
임차인이 임차권을 보호받기 위해서는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하여야 합니다. 이 경우 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 경우를 제외하고 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
만약 임차인이 위 기간 내에 갱신요구를 하지 않은 상태에서 임대인이 갱신 거절을 하면 임대차기간은 종료하게 됩니다.
임대인이 상가임대차 보호법 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 이때는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
이러한 법조문을 잘 알고 계셔야 하고, 지속적으로 임차권을 보장받고 싶을 때는 반드시 갱신요구를 하셔야 합니다.
