업무안내
집합건물 소송
집합건물은 특성상 다수인의 이해관계가 얽혀 있습니다. 구분소유자의 권리 중 가장 중요한 것은 소유권이기에 관리단이 아닌 개인은 소유권만 온전히 보전되면 관리단 구성이나 집합건물의 운영에는 큰 관심을 두지 않는 경향이 있습니다.
제이앤 집합건물분쟁연구소는 관리단 구성이나 관리단 집회뿐만 아니라 집합건물과 관련된 방대한 승소사례를 보유하고 있습니다.
집합건물과 관련된 모든 유형의 소송에서 승소경험이 있는 법무법인 제이앤과 함
께 하세요.
집합건물 관련 소송업무
- 관리인 직무집행정지 가처분
- 관리비분쟁
- 재건축, 재개발, 리모델링 조합관련 소송
- 집회결의효력정지 가처분
- 관리단집회 개최금지 가처분
- 직무대행자선임 가처분
- 임시관리인 선임청구
- 회계장부 열람·등사 가처분
- 관리행위 방해금지 가처분
- 관리인, 관리위원에 대한 횡령·배임 등 형사고소
관리단집회
집합건물의 효율적이고 체계적인 운영을 위해서는 누군가 관리와 관련된 제반 사항에 대해 전문적인 배경지식과 경험을 바탕으로 결정을 내려야 합니다. 이 역할을 수행하는 기구가 바로 관리단 집회인데요. 해당 집회의 개최를 위해서는 집합건물법의 규정에 의한 절차를 준수해야 합니다.
만일 해당 법규를 잘 모른 채 임의로 개최한다면 집회에서 결의가 이루어지더라도 무효처리가 가능합니다. 소집통지부터 집회의 진행, 이후 결의안의 발표까지 적법한 절차를 통해 진행되지 않으면 논란이 생기게 되며, 결국 법적 다툼까지 가는 일이 생기고는 합니다. 이러한 일을 미연에 방지하려면 관리단 집회와 관련하여 가장 많이 가지는 궁금증들을 먼저 해소한 후, 구체적인 사안에 맞는 해법을 위해 변호사와 1:1 상담을 진행함이 현명합니다.
누가 소집권한을 가지나요?
우선 가장 많이 하시는 질문이 바로 소집권한을 가진 사람이 누구인가 하는 점입니다. 원칙적으로는 관리인에게 해당 권한이 존재합니다. 관리인이란, 관리단을 대표하는 사람으로, 정기 혹은 임시 집회의 소집이 가능합니다.
정기의 경우 통상 회계연도 종료 이후에 의무적이로 소집이 됩니다. 반면 임시는 관리인이 필요하다고 판단하는 경우에 한하여 진행이 가능합니다.
또한 구분소유자 5분의 1 이상이 목적을 분명하게 밝힌다면 집회의 소집을 청구할 수 있습니다. 소유권을 가진 사람들이 해당 집회를 청구하였음에도 불구하고 관리인이 이에 대해 응하지 않는다면, 직접 소집도 가능합니다.
해당 집회 소집은 규약상 7분의 1 또는 10분의 1까지 완화가 가능하지만 3분의 1까지 높이는 것은 불가능합니다. 정확한 소집 권한의 자격에 대해 궁금하다면, 사전에 집합건물법 전문 변호사를 통해 자문을 구하여 집회를 여는 것이 현명합니다.
소집통지 안 해도 가능한가요?
원칙적으로는 해당 통보가 이루어지지 않았다면 무효입니다. 모든 구분소유권자들에게 정확하게 통보가 가지 않은 상황에 해당 집회가 개최되었다면, 이는 무의미합니다. 원칙적으로 결의 자체가 성립하지 않거나, 무효처리가 되기 때문에 처음부터 집회통보가 제대로 이루어지도록 세심한 주의를 기울여야 합니다.
참고로 해당 통보는 비거주 구분소유자에게도 반드시 이루어져야 합니다. 그러나 별도로 통지장소를 고지한 사실이 없고, 규약상 정한 내용이 있다면 등기부상의 전유부분 혹은 등기부상의 주소로 통지하는 것만으로 가능합니다. 원칙적으로 전유부분으로 집회통보를 보내도록 되어 있지만, 별도로 통지장소를 제출하였다면 반드시 해당 장소로 전달을 해야 하므로, 사전에 정확하게 확인한 후 진행하시기 바랍니다.
스마트폰으로 의결권 행사 가능한가요?
최근에는 전자투표가 보편화되면서 서면이 아닌 스마트폰을 이용한 의결권 행사에 대해 질문하는 분들이 많습니다. 만일 규약으로 정하였다면 스마트폰의 문자를 이용해 의결권의 행사가 가능한데요. 집합건물법상 전자적 방법에 따른 행사를 인정합니다. 다만 공인인증서 혹은 공인전자서명을 통해 투표가 가능하다면 규약에서 별도로 정하지 않았다 해도 결의의 성립이 가능합니다.
하지만 공인인증서를 활용하지 않은 이메일, 문자 등의 의결권 행사는 반드시 사전에 규약을 통해 이를 허용함이 명시되어 있어야 합니다. 관련하여 규약에 대해 정확한 확인이 필요하므로, 사전에 변호사를 통해 꼼꼼한 검토를 받은 후 진행하는 것이 안전합니다.
구분소유자들에게 보고가 필요한가요?
많은 분들이 관리인의 정확한 업무범위에 대하여 간과하시는데요. 관리인은 해당 집회를 마친 후에 보고의무를 가집니다. 통상 연 1회 정기 관리단 집회를 통해 해당 보고의무를 이행하는데요. 임시 집회를 통한 수시보고도 가능합니다.
사무 집행을 위한 분담금액 설정, 지출, 적립관련 내용, 관리단의 수입 및 사용 내역, 관리단 체결 계약의 당사자 선정 과정과 조건 등에 대해서 정기적인 보고가 필요합니다. 이외에도 건물의 대지나 공용부분의 보존, 관리 변동 사항 등에 대해 일정한 보고 의무를 가집니다.
이처럼 관리단 집회는 구성부터 운영까지 모두 집합건물법의 내용에 근거하여 시행됩니다. 해당 법규에 대한 확인 없이 소집하여 결의한다면 사실상 무효화되어 아무런 효력을 가지지 못할 수 있으므로, 처음부터 법규에 대해 전문지식을 보유한 변호사에게 자문을 구하여 규약을 설정하고, 운영에 대한 자문을 구하는 것이 바람직합니다.