오늘은 ‘집합건물 상가 재건축’에 대해 알아볼 건데요, 집합건물 상가 재건축의 A부터 Z까지, 완전히 압축해서 핵심내용만 빠르게 설명드리겠습니다.
집합건물 상가 재건축은 아파트 재건축과는 다르다?
먼저, 상가 재건축은 왜 하는 걸까요?
이걸 알려면 우선 일반적인 아파트 재건축과 일반 상가 재건축의 차이점을 봐야 하는데요,
일단 아파트와 일반상가는 적용되는 법률부터 다릅니다. 아파트 재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법’의 적용을 받는 반면, 상가나 오피스텔 같은 집합건물의 재건축은 집합건물법의 적용을 받습니다.
법이 다르다보니, 상가의 재건축은 속도가 빠르고 수익성도 좋은 편입니다. 아파트 재건축은 보통 5년에서 10년이 걸리는 반면, 집합건물 상가 재건축은 빠르면 3~4년 만에 완료할 수 있거든요. 게다가 요즘엔 낡은 상가를 재건축해서 주거용 오피스텔로 바꾸는 경우가 많아지고 있습니다. 이렇게 하면 수익성도 훨씬 좋아질 수 있습니다.
집합건물 상가 재건축의 절차
자, 그럼 어떤 절차가 진행되는지 본격적으로 설명드리겠습니다.
먼저 재건축을 추진할 위원회를 만들어야 합니다. 비대위 형태로 하든, 준비위원회 형태로 하든, 자유로이 단체를 구성하면 됩니다.
다음으로 재건축을 할지 말지 투표를 해야 하는데요, 구분소유자의 수가 5분의 4 이상, 그리고 의결권의 5분의 4 이상의 찬성이 필요합니다.
그 다음은 현재 건물을 사용하고 있는 사람들에게 “재건축 하는데 같이 하실래요?”라고 물어보는 단계입니다. 재건축에 동의하지 않는 사람이 있으면 설득을 하거나, 설득이 되지 않으면 법적 절차를 통해 퇴거를 요청하고, 등기까지 이전받습니다.
이렇게 기본절차가 완료되면, 드디어 새 건물을 지을 수 있도록 관할관청에서 허가를 받고, 일반적인 재건축과 마찬가지로 철거와 착공이 시작됩니다. 공사가 완료되면 분양과 이전등기를 하고, 재건축 절차는 마무리되는데요,
어떠세요? 말로만 들으면 간단한데요, 재건축이 쉽지 않다는 건 여전히 공공연한 사실입니다. 당연히 주의해야 할 사항들이 많습니다.
재건축 과정에서 발생하는 구체적인 문제들
재건축의 가장 큰 걸림돌은 뭐니뭐니해도 동의율 확보입니다.
재건축을 하려면 구분소유자 수의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상의 동의가 필요하다고 했죠? 그런데 이게 생각보다 쉽지 않습니다.
이건 법적인 영역이 아니라 상가 소유자들이 자발적으로 해결할 문제이긴 합니다. 상가협의회를 구성해서 재건축의 장점을 잘 설명하고, 반대하는 사람들의 의견도 경청하면서 동의율을 높이는 수밖에 없습니다.
동의율을 확보해도 몇개의 난관을 더 이겨내야 하는데요,
먼저 상가 임차인을 설득하는 것이 만만치 않습니다. 재건축을 하려면 당연히 기존 건물을 비워야 합니다. 상가에서 열심히 장사하고 있는 임차인들의 반발이 거셀 수밖에 없죠.
임차인 문제를 해결하려면 충분한 시간을 두고 미리 고지해야 합니다. 재건축 계획을 최대한 빨리, 구체적으로 알려줄 필요가 있는 거죠. 이사 비용이나, 영업 손실에 대한 보상을 제공하면 갈등을 줄일 수 있습니다.
마지막으로 권리금 문제도 상가 재건축에서 뜨거운 감자입니다. 재건축을 하면 이 권리금을 어떻게 해야 할까요? 임차인들은 당연히 보상을 원하겠죠. 하지만 건물주 입장에서는 “내가 왜 그걸 보상해줘야 하지?”라고 생각할 수 있습니다.
법에 따르면, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다. 우선 협상을 통해 합의점을 찾아야 합니다. 권리금의 일부를 보상해주거나 임차인에게 재건축 후 상가의 일부 지분을 주는 방식으로 해결할 수 있습니다.
자, 여러분. 집합건물 상가 재건축, 이제 좀 감이 오시나요? 어렵고 복잡하지만, 잘만 하면 모두에게 이익이 되는 좋은 기회가 될 수 있답니다.
짧게 핵심만 전달하려고 노력했는데, 도움이 되었는지 모르겠습니다. 다음번엔 더 유익한 영상으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.