집합건물에 살다 보면 관리단집회를 한다는 글을 보거나, 이야기를 들어 봤을 겁니다. 또 좀 이야기를 하다보면 모든 건 관리단집회에서 결정된다. 그래서 관리단집회가 중요하다, 이런 말을 듣게 됩니다.
관리단집회란?
관리단집회가 뭘까요? 또 관리단집회가 뭐길래 사람들이 그렇게 중요하다고 할까요?
자 오늘은 집합건물과 관계된 소유자나 임차인분이라면 한번 쯤 들어봤을 법한 관리단집회가 뭔지 알아 보겠습니다.
우리나라를 아파트 공화국이라고 하죠? 언제부터 이렇게 아파트가 많아졌을가요?
우리나라는 1960년대 후반부터 경제발전과 인구의 도시집중이 시작되었어요. 아파트와 같은 공동주택도 이와 때를 같이해서 급격히 증가되었죠.
1981년 말 공동주택은 약 65만 3천 호였고, 이는 전국 주택 총 호수의 11.7%였습니다. 이런 현상은 계속 확대되었고, 고층 건물의 형태는 종래와 달리 구분소유와 공동이용이라는 새로운 형태로 발전했죠.
그런데 이에 반하여 이러한 새로운 생활 관계를 규율할 규정은 마련되지 못했습니다. 등기 방법도 매우 복잡했죠. 그래서 이러한 문제를 개선하기 위해서 집합건물법이 제정되었습니다. 집합건물법은 1984년에 제정됐고 1년 뒤인 1985년에 시행되었습니다.
집합건물법의 규정은?
집합건물법에는 집합건물을 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 구분소유권의 목적이 될 수 있는 건물이라고 규정하고 있습니다(법 1조). 주택법은 주택법상 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택에 대하여만 적용됩니다.
그런데 집합건물법은 집합건물의 유형과 관계없이 모든 집합건물에 적용되죠. 구분소유건물인 이상 주택, 준주택, 아파트, 상가, 주상복합건물, 공장형 아파트, 오피스텔, 콘도미니엄 등 형태를 불문하고 집합건물법이 적용된다.
집합건물의 경우 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 당연 설립됩니다(법 23조 1항).
관리단은 별도의 조직행위를 거칠 필요 없습니다. 구분소유관계가 성립하는 건물이 있으면, 구분소유자 전원이 구성원이 되어 당연 설립되는 단체입니다(대법원 94다49687 판결).
집합건물법은 총 4장, 66조로 구성되어 있어요. 공동주택관리법에 비하면 조문이 단촐하죠. 제1장은 건물의 구분소유, 제2장 단지, 제2장의2 집합건물분쟁조정위원회, 제3장 구분건물의 건축물대장, 제4장 벌칙으로 구성되어 있습니다.
이 중 관리와 관련된 주요 사항은 제1장 제2절 공용부분, 제1장 제4절 관리단 및 관리단의 기관, 제1장 제5절 규약 및 집회, 제4장 벌칙으로 많지 않습니다. 또 집합건물법 시행령은 총 23조로 구성되어 있습니다.
집합건물분쟁의 근원적 해결 방법은?
1동의 건물에 많은 입주자가 있죠.
그래서 건물의 하자나 건물 관리, 유지 보수와 같은 여러 문제에 대해 대응을 하려면 적법한 절차를 통해 관리인을 선임해서 실질적으로 관리단을 구성해야 됩니다.
그리고 그 건물 관리에 대한 다양한 권한을 관리단 대표기구에 위임해야 합니다.
그래서 관리단의 역할이 중요하죠. 그런데 또 권한이 집중되다 보면 이로 인해 관리단의 비리 문제가 불거지는 경우도 있으며, 구분소유자들 간의 의견 충돌로 인해 관리단에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
집합건물은 공동주택에 비하여 행정의 개입이 적고 사적자치의 원리에 맡겨져 운영되는데요.
관리단의 자치 운영을 위한 가장 기본이자 중요한 사항은 관리단의 대표인 관리인을 선출하는 겁니다. 관리인이 선출되지 않으면 대외적으로 관리단 명의로 계약을 체결할 수도 없고, 소송에서는 대표자 자격 흠결로 소 각하가 되서 법원의 실체 판단을 받을 수도 없습니다.
집합건물법이 2020에 개정되면서 관리인 선임 신고제(법 24조 6항)라는 제도가 신설되었지만, 이 제도는 집합건물의 관리 투명성과 행정청의 감독 가능성을 제고하기 위해서 신설된 겁니다(집합건물법 일부개정이유 2020. 2. 4.). 관리인 선임이 신고된 사실만으로 관리인의 지위나 집회결의의 효력이 인정되는 것은 아닙니다.
우리 법원도 “관리단과 관리인 사이의 선임·해임과 같은 법률관계가 공법상 법률관계나 관리인의 지위를 다투는 소송이 공법상 당사자소송에 해당된다고 보지 않았습니다.
관리단과 관리인 사이의 선임·해임과 같은 법률관계는 사법상의 법률관계로 봐서, 관리인의 지위를 다투려면 민사소송으로 다퉈야 한다고 판단했습니다.
관리단집회가 필요한 이유
대표자 선출을 하거나 관리에 관한 사항을 결정을 하려면 관리단집회가 필요합니다.
그런데 이 관리단집회에 관한 규정은 9개 조문(법 33∼41조)에 불과합니다. 그래서 실제 집회를 개최할 때에 관리단집회 소집절차나 방법, 결의 효력에 대하여 해석상 다툼이 있습니다.
집회를 한 번 개최하려면 위해서는 상당한 시간, 노력과 인력과 비용이 투입됩니다. 또 대립하는 이해 당사자가 많기 때문에 결의 효력을 두고 직무집행정지가처분, 집회결의무효확인소송, 관리행위중지가처분과 같이 법률적 다툼이 이어집니다.
신속을 요하는 가처분이 신속을 요하는 제도라 해도 가처분이 결정되기 까지는 상당한 시일이 소요되기 때문에 법원의 결정이 있기 전까지의 해당 관리단과 입주민의 혼란은 지속됩니다.
그래서 집회를 개최할 때에는 집회에 절차나 실체적 무효사유가 없도록 신경을 많이 써야 합니다.
동일한 사안에 대하여 법원이 엇갈린 판단을 하기도 합니다. 판단의 기초가 되는 사안에 따라 다른 판단을 내리는 경우도 있어요. 그래서 구분소유자들이 유효한 집회 결의를 하는 데에 상당한 어려움이 있습니다.
법원에도 대부분 동일하게 판단해서 정립된 법리가 있다고 해도, 일반 구분소유자들은 잘 모릅니다. 결국 다른 집합건물의 소유자에게는 제대로 교육이 되지 않아 각 건물마다 동일한 쟁점의 분쟁이 반복되어 그 혼란은 해소되지 않고 있습니다.
저희는 소송 뿐만이 아니라 실제로도 관리단집회 대행을 많이 하고 있는데요. 실무상으로 관리단집회를 개최할 때 소집통지, 집회 절차, 위임장의 효력부분이 문제됩니다.
문의가 필요하다면 언제든 연락주세요.