오늘은 집합건물 관리단에 어떤 기관들이 있는지, 그리고 그 기관들 사이는 어떻게 작동하는지 살펴보겠습니다. 집합건물하면 주로 관리단, 관리인, 관리위원회, 관리회사들이 떠오르죠. 집합건물은 하나의 건물에 대해서 구분소유관계가 성립되면 별도의 설립행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 당연설립 됩니다.
그리고 이러한 집합건물 관리단을 통해서 건물 관리가 이루어 집니다.
집합건물 관리단의 관리인
집합건물 관리단에는 대표자가 있어요. 대표자를 관리인이라 부릅니다.
관리인은 관리단을 대표하고 공용부분 보존행위를 할 수 있어요. 또 관리비를 청구하고 징수할 수 있습니다. 또 각종 계약 체결을 하고, 재판 행위를 할 수 있습니다.
주식회사로 치면 대표이사와 같아서 관리단의 대부분의 사무를 집행합니다(법 23∼25조).
집합건물 관리단의 관리위원회
집합건물 관리단에는 규약으로 정하면 관리위원회를 둘 수 있습니다.
관리위원회는 집합건물 또는 규약에서 규정한 관리인의 사무 집행을 감독합니다.
규약에 따라 관리위원회가 있는 경우에, 관리인은 집합건물법에 규정된 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다. 물론 규약으로 예외를 둘 수는 있죠.
이렇게 집합건물법이 관리인을 두면서 관리위원회도 규정하는 것은 관리인의 사무집행을 감독하게 하기 위한 것입니다.
이렇게 집행기관은 관리인과 감독기관인 관리위원회 사이에 견제와 균형에 의한 민주주의 원리가 작동하게 됩니다.
집합건물 관리단의 관리규약
다음으로 집합건물 관리단에 필수요소인 관리규약입니다.
집합건물법은 집합건물의 소유와 관리에 관해서 최소한의 사항만을 규율합니다.
그래서 집합건물법에 규정이 없는 사항은 규약으로 정할 수 있습니다(법 28조 1항).
집합건물 관리단과 관리회사
마지막으로 관리회사입니다.
관리단의 건물관리는 크게 자치관리와 위탁관리로 나뉩니다. 직접관리는 말 그대로 관리단이 직원도 직접 고용하고, 건물을 직접 관리하는 겁니다.
위탁관리를 하는 경우에는 관리회사와 관리계약을 체결하고 건물관리를 관리회사에 맡깁니다. 양자 사이의 법률관계는 사적자치의 원칙에 따라 관리계약의 내용에 따릅니다.
계약의 이름은 용역계약, 도급계약, 위탁계약처럼 다양하게 불립니다. 원래는 민법상 위임이냐 도급이냐에 따라 계약해제나 손해배상청구와 같은 법적 효과가 달라집니다.
그런데 관리회사와의 계약의 법적 성질은 당사자가 붙인 계약서의 명칭이나 형식, 용어 등에 구애되지는 않고, 그 계약 내용의 실질에 따라 판단합니다.
판례는 통상적으로 관리단과 관리회사 사이의 관리계약을 당사자 쌍방의 신뢰 관계를 기초로 하는 위임계약으로 보고 있습니다.
자 이제까지 관리단, 관리인, 관리위원회, 규약, 관리회사에 대해서 설명을 했습니다. 이들의 관계를 살펴보면, 관리인은 필수기관이고, 관리위원회는 규약에 규정한 경우에만 설치할 수 있는 임의기관입니다.
규약도 규정된 경우에만 효력이 있습니다. 특이한 점은 관리회사가 건물 관리에 매우 중요한 부분을 차지하는데, 관리회사에 대해서는 집합건물법에 아무런 규정이 없습니다.
공동주택관리법에는 주택관리업, 관리사무소장, 주택관리사 이런 규정들이 자세히 규정되어 있습니다. 이 부분에 대해서는 따로 시간을 내서 설명을 하겠습니다.
결어
자 오늘은 관리단의 기관과 관계에 대해서 살펴봤습니다.
생업도 바쁜데 이런 것까지 알아야 하나 생각할 수도 있습니다. 그러나 모두의 것은 누구의 것도 아니란 말이 있습니다. 모두가 관심을 기울이지 않을 때, 누가 대신 해주겠지 하는 그 순간에 누군가는 남의 것에 주인행세를 할 수 있습니다.
구분소유자 한 명 한 명이 내가 소유하는 건물에 대해 법률적 울타리를 튼튼히 할 때, 내 재산권을 도둑맞지 않고 지킬 수 있는 것입니다.