오늘은 여러분께 집합건물 관리규약을 만들 때 팁을 몇 가지 드리려고 합니다.
■ 관리규약 제정이 꼭 있어야 하는 이유
관리규약은 집합건물의 헌법과도 같은 매우 중요한 규칙인데요.
특히 상업용 건물의 경우에는 더욱 중요힙니다. 왜냐하면 각각의 소유자들이 자신의 영업 이익을 추구하면 필연적으로 이해관계가 충돌할 수밖에 없거든요.
예를 들어, 외부 손님을 위한 주차장 운영 방식이나 공용공간 사용 규칙 등에서 의견이 크게 엇갈릴 수 있습니다.
■ 관리규약 제정, 이렇게 시작하세요
먼저 관리규약은 어떻게 만들어지는지부터 간단하게 말씀드릴게요.
첫째, 구분소유자 75% 이상의 동의를 받아야 해요. 여기서 중요한 점은 임차인은 투표권이 없다는 거예요.
실제 거주하고 있더라도 건물의 소유자가 아니라면 관리규약 제정에 참여할 수 없습니다.
둘째, 반드시 관리단 집회를 소집해야 합니다. 이때 최소 일주일 전에는 집회 소집을 통지해야 하고, 어떤 안건으로 집회를 여는지 구체적으로 알려야 하는데요.
만약 이 절차를 지키지 않으면 나중에 관리규약이 무효가 될 수도 있습니다. 서면으로 대신하는 방법도 있는데요, 이건 다른 영상에서 다루었으니 참고하시면 좋겠습니다.
셋째, 해당 건물의 특성을 잘 반영한 맞춤형 규약을 만들어야 해요.
예를 들어 상가건물이라면 영업시간 제한이나 공용공간 사용 규칙, 광고물 설치 기준 등을 상세히 정해야 합니다. 호텔식 오피스텔이라면 부대시설 운영 규칙이나 수익 분배 방식도 꼼꼼히 담아야 하고요.
■ 팁1 : 높은 동의율
첫번째 팁으로 동의율 이야기를 해보겠습니다.
75%라는 높은 동의율, 솔직히 말씀드리면 쉽지 않습니다. 관리규약을 만들기 어려운 가장 큰 이유죠. 특히 임대 비율이 높은 건물이라면 더욱 그렇죠. 소유자들의 연락처를 확보하는 것부터가 큰 난관일 수 있어요.
하지만 요즘은 전자서명이나 전자투표 시스템을 활용하면 훨씬 수월하게 동의를 받을 수 있어요.
직접 만나지 않아도 되고, 시간과 장소에 구애받지 않으니까요. 실제로 제가 자문했던 여러 건물에서 이런 시스템을 활용해서 성공적으로 관리규약을 제정한 경우가 많습니다.
■ 팁2 : 표준관리규약의 함정
다음 팁으로 표준관리규약에 관한 이야기입니다. 많은 분들이 지자체에서 제공하는 표준관리규약이 있으니까 그걸로 충분하다고 생각하세요. 하지만 이건 정말 큰 오해입니다.
표준관리규약은 말 그대로 ‘참고용’ 일 뿐이에요.
예를 들어볼까요? 서울의 한 복합상가건물에서는 표준관리규약만 가지고 있다가 큰 낭패를 봤어요.
외부 차량 주차료로 매달 수천만 원의 수입이 발생했는데, 이 수익금의 사용처를 확인할 방법이 전혀 없었거든요. 표준관리규약에는 이런 수익금 관리나 감독에 대한 구체적인 내용이 없었기 때문이죠.
■ 팁3 : 관리위원회 구성도 잊지 마세요
또 한가지 팁으로, 관리규약을 만들 때 꼭 관리위원회 구성에 대한 내용도 포함해야 해요. 관리위원회는 관리인을 감독하는 중요한 기구거든요.
재미있는 사실은 관리단은 법적으로 자동으로 설립되는 반면, 관리위원회는 반드시 관리규약에 근거가 있어야만 설립할 수 있다는 거예요.
그래서 관리규약에 관리위원회의 구성방법, 위원의 자격, 임기, 선출방법 등을 상세히 정해놓아야 합니다.
■ 팁4 : 관리규약 위반 시 제재방안도 필수
다음으로 관리규약을 만들 때 많은 분들이 놓치는 게 있어요. 바로 규약을 위반했을 때의 제재방안이에요.
제가 경험한 사례 중에는 이런 게 있었어요.
서울의 한 오피스텔에서 한 입주자가 공용복도에 물건을 쌓아두어서 다른 입주자들이 민원을 제기했는데, 관리규약에 제재조항이 없다 보니 아무런 조치를 취할 수가 없었죠. 결국 소송까지 가게 된 안타까운 사례였습니다.
관리규약 제정이 귀찮고 번거로울 수 있습니다. 하지만 나중에 문제가 생겼을 때 크게 후회하지 않으려면, 지금이라도 관리규약 제정을 시작하시는 게 좋습니다.