집합건물 관리규약, 중요한 줄은 알지만 잘 모르는 경우가 많습니다. 혹시 아파트나 상가건물에 살면서 ‘이건 좀 이상한데…’하고 생각했던 적 있으신가요? 예를 들어 ‘관리비를 3개월 연체하면 주차장 이용을 금지한다’라든지, ‘애완동물은 절대 키울 수 없다’라는 식의 규정 말이죠. 이런 규정들, 과연 법적으로 유효할까요?

오늘은 이런 의문에 대한 답을 찾아볼건데요, 보통 집합건물 구분소유자나 관리인분들은 기존에 있는 관리규약에 어련히 적법하게 만들어졌겠거니, 생각하고, 전부 유효하다고 생각하시는 분들이 있는습니다.

그렇지만 법원의 생각은 다릅니다.

어떤 경우에 관리규약이 무효가 될까요?

내용상 무효

관리규약이 무효가 되는 가장 명확한 경우는 바로 강행법규를 위반했을 때입니다. 강행법규란 무조건 지켜야 하는 법률 규정을 말하는데요.

예를 들어 집합건물법에 따르면, 임차인에게도 일정 부분 의결권을 부여해야 합니다. 그런데 만약 관리규약에서 ‘임차인은 어떠한 경우에도 의결권을 행사할 수 없다’라고 규정한다면, 이는 법률을 위반한 것이 되어 무효가 됩니다.

두 번째로 관리규약이 무효가 되는 경우는 구분소유자의 권리를 과도하게 침해할 때입니다.

예를 들어, ‘모든 구분소유자는 매달 관리인의 집 청소를 해야 한다’라는 규정이 있다고 생각해봅시다. 말도 안 되죠? 이런 규정은 구분소유자의 권리를 지나치게 제한하는 것으로 볼 수 있어 무효가 되는 겁니다.

실제 사례도 있는데요, 대법원에서는 “상가 건물의 관리인에게 각 구분소유자들의 반대에도 불구하고 전유부분을 마음대로 임대할 수 있는 권한을 부여하는 내용의 관리규약”을 무효로 판단한 적이 있습니다. 구분소유자의 재산권을 과도하게 침해한다고 본 것이죠.

다음으로 관리규약이 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 경우에도 무효가 됩니다.

예를 들어, ‘주차 위반 시 차량에 흠집을 내도 된다’라는 규정이 있다고 해봅시다. 이건 명백히 불법행위를 조장하는 거죠? 이런 규정은 사회질서에 반하는 것으로 무효입니다.

재미있는 판례로, 한 아파트에서 ‘노래방 기계 사용을 금지한다’는 규정을 만들었다가 무효 판정을 받은 적도 있습니다. 개인의 자유를 과도하게 제한하는 것으로 판단했던 거죠.

절차상 무효

마지막으로, 관리규약의 내용뿐만 아니라, 그 제정이나 개정 절차에 문제가 있어도 무효가 될 수 있습니다.

집합건물법에 따르면, 관리규약을 제정하거나 변경할 때는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 받아야 합니다. 만약 이 절차를 거치지 않고 관리규약을 만들거나 바꾼다면, 그 규약은 무효라고 볼 수 있습니다.

여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 관리규약을 행정기관에 신고했다고 해서 그 규약이 자동으로 유효해지는 건 아닙니다.

법원 판결을 보더라도, ‘관리규약을 행정청에 신고하고 별다른 시정조치가 없었다고 해서 그 관리규약이 당연히 적법하다고 볼 수는 없다’라고 했습니다. 신고 여부와 상관없이 관리규약의 내용 자체가 법에 맞아야 한다는 거죠. 이 점은 많은 분들이 오해하시는 부분인데요. 행정기관에 신고했다고 해서 안심하지 마시고, 규약의 내용이나 절차가 적법한지 꼭 확인해보셔야 합니다.

지금까지 집합건물 관리규약이 무효가 되는 경우들을 살펴봤습니다. 관리규약은 우리의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 만큼, 그 내용이 적법한지 꼭 확인해볼 필요가 있겠습니다.