오늘은 집합건물을 관리하는 데 있어 가장 기본이 되는 규칙인 집합건물법과 관리규약에 대해 알아보려 합니다.
여러분은 혹시 이 둘 중에 어느 것이 더 세다고 생각하시나요? 집합건물법이 관리규약에 당연히 우선할까요?
꼭 그런 것만은 아닌데요, 오늘은 집합건물법과 관리규약에 대해 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
집합건물법과 관리규약, 도대체 뭐가 다를까?
집합건물법에는 크게 두 가지 종류의 규정이 있습니다. 하나는 ‘강행규정’이고, 다른 하나는 ‘임의규정’입니다.
강행규정은 절대 어길 수 없는 규칙인데요. 예를 들어, 관리단 집회의 의결 정족수나 관리인의 해임 절차 같은 건 강행규정이죠. 이런 건 아무리 관리규약으로 정해도 집합건물법을 이길 수 없습니다.
반면에 임의규정은 좀 달라요. 임의규정은 “이렇게 하세요~”라고 권유는 하지만, 꼭 그래야만 하는 건 아닌 규정이에요. 이런 임의규정에 대해서는 관리규약으로 다르게 정할 수 있습니다.
관리규약이 집합건물법에 우선하는 경우
자, 그럼 어떤 규정이 임의규정이고, 어떤 규정이 강행규정인지가 주요하겠죠?
우선 관리위원회 구성에 대한 규정은 임의규정입니다. 그래서 각 건물마다 관리규약으로 관리위원회의 인원수, 선출 방법 등을 자유롭게 정할 수 있죠. 관리위원회 자체를 둘 수도 있고, 안 둘 수도 있습니다.
관리인이 어디까지 권한을 가질 수 있는지도 관리규약으로 따로 정할 수 있습니다. 이건 좀더 자세히 봐야 하는데요, 우선 집합건물 처분행위나 공용부분 변경행위에 대한 규정은 강행규정입니다.
관리인이 마음대로 할 수 없다는 뜻이죠. 그러나 보존행위나 통상적인 관리행위는 규약으로 권한범위를 자유로이 정할 수 있습니다.
집합건물법에 아예 규정이 없는 것들도 있는데요, 이런 것들도 관리규약으로 자유로이 정할 수 있습니다.
대표적인 것이 관리비 징수 방법입니다. 법에는 관리비를 어떻게 징수해야 한다는 구체적인 내용이 없습니다.
그래서 월별로 할지, 분기별로 할지, 어떤 항목을 포함할지 등은 관리규약으로 정할 수 있습니다.
주차장 사용 규칙도 구체적인 규정이 없어서, 각 건물의 상황에 맞게 관리규약으로 정할 수 있고요,
옥상이나 지하실 같은 공용부분을 어떻게 사용할지도 관리규약으로 정할 수 있습니다.
관리규약 만들 때 이것만은 꼭 주의하세요!
얼핏보면 강행규정에만 어긋나지 않으면 관리규약으로 모든 것을 좌우할 수 있을 것 같은데요, 여기에도 주의할 점이 있습니다.
우선 규약이 지나치게 추상적으로 규정된 경우에도 무효로 판단될 수 있으니 주의해야겠습니다.
또 관리규약은 형평성도 고려해야 합니다. 아무리 집합건물법에 어긋나지 않는다 하더라도, 특정 구분소유자에게만 특별한 혜택을 주거나 과도한 불이익을 주면 법원 판결로 규약 자체가 무효로 될 수 있습니다.
예를 들어, 관리비 연체시 단전, 단수 같은 규정을 두는 경우가 많은데요, 이건 법원이 유효로 보는 경우도 있고 무효로 보는 경우도 있습니다.
적정선을 지키지 않고 과도한 제재로 판단되면 무효라는 건데요, 이건 나름의 법리가 있으니 나중에 따로 정리하겠습니다.
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