임차인이 임대차 기간이 종료되지 않았다고 주장하면서 임대인을 상대로 임차인지위확인의 소를 제기한 사건에서 법무법인 제이앤의 정경준 변호사가 임대인을 대리하여 방어한 사례를 소개합니다.
○ 기초 사실
임차인인 원고는 임대인인 피고와 ㅇㅇ점포에 관하여 보증금, 차임, 임대차 기간을 정하여 임대차계약을 체결하여 ㅇㅇ 편의점을 운영하고 있다.
임대인은 임대차 기간 5년 동안 한 번도 임차료 조정을 한 바 없어 계약기간 5년 만료 시 임차료 조정을 요구하였으나 임차인은 그에 응하지 않고 영업을 계속하였다.
이에 임대인은 재계약 의사가 없는 것으로 여겨 계약 해지 내용증명을 발송하였습니다.
○ 원고[임차인] 주장
임차인인 원고는 임대차계약은 계약기간 종료 시마다 묵시적으로 갱신되어 동일한 조건으로 2년씩 연장되었으므로 현재 이 사건 임대차계약은 유효하고 존속 중이고 원고는 임차인 지위에 있다.
○ 상가건물 임대차보호법
임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 경우를 제외하고 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
○ 법원의 판단
재판부는 임대인의 갱신 거절의 통지로 기간 만료로 적법하게 임대차 기간이 종료되었다고 보았습니다. 또한 이외에도 3기 이상 차임 연체 사실도 있어 임대차 종료에는 변함없다고 보아 원고의 청구를 기각하였습니다.
