안녕하세요, 집합건물분쟁연구소입니다. 오늘은 아파트나 오피스텔과 같은 집합건물에서 여러 동이 모여 있는 단지의 관리를 위한 ‘단지관리단’에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 단지관리단이란?
아파트도 1동짜리 나홀로 아파트도 있지만, 101동, 102동 이런식으로 여러 동이 하나의 단지로 구성되어 관리됩니다.
마찬가지로 집합건물의 경우에도 1동만 있는 경우도 있지만, 여러 동으로 건축된 오피스텔이나 상가 등이 있습니다.
이처럼 한 단지에 여러 동의 건물이 있고, 그 단지 내의 토지나 부속시설이 건물 소유자의 공동소유에 속하는 경우, 이들 소유자는 단지 내 시설을 관리하기 위해 단지관리단을 구성할 수 있습니다.
단지관리단은 동별관리단과는 별도의 조직으로, 집회 개최, 규약 제정, 관리인 선임 등의 권한을 가집니다.
2. 단지관리단이 필요한 경우
단지관리단은 크게 두 가지 경우에 설립됩니다.
첫째, 한 필지의 대지 위에 여러 동의 건물이 있고 구분소유자들이 대지를 공유하는 경우입니다.
둘째, 각각 독립된 대지에 건물이 있더라도 도로나 특정 부속시설을 공유하는 경우입니다. 특히 여러 동이 하나의 브랜드나 영업 목표를 가지고 있을 때 통합 관리의 필요성이 더욱 커집니다.
3. 단지관리단의 특징과 설립
중요한 점은 단지관리단이 동별관리단과 다르게 당연히 설립되는 것이 아니라는 것입니다.
단지관리단이 설립되기 위해서는 별도의 조직행위가 필요합니다. 예를 들어, 구분소유자들의 집회를 통해 관리인을 선임하고 규약을 제정하는 등의 절차가 필요합니다.
4. 업무 범위와 권한
단지관리단은 각 동별관리단의 업무를 통합하여 수행할 수 있습니다.
이를 위해서는 각 동별관리단의 구성원 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성이 필요합니다. 물론 일부 업무는 단지관리단이, 다른 일부는 동별관리단이 수행하는 방식으로도 운영할 수 있습니다.
5. 의결정족수 계산방식
단지관리단 집회의 의결정족수는 전체를 기준으로 계산됩니다. 예를 들어 A동 100명, B동 100명이 있는 경우, A동에서 30명만 찬성하더라도 B동에서 80명이 찬성하면 과반수 결의가 성립됩니다.
다만 재건축 결의는 예외입니다. 재건축을 위해서는 각 동별로 구분소유자 수와 면적 모두 4/5 이상의 동의가 필요합니다. 이는 전체 단지가 아닌 개별 동을 기준으로 계산됩니다.
지금까지 단지관리단의 개념, 설립요건, 업무범위, 의결정족수 계산방식 등에 대해 알아보았습니다.
단지관리단은 여러 동의 건물을 효율적으로 관리하기 위한 중요한 제도이지만, 그 설립과 운영에는 명확한 법적 절차가 필요합니다.
이러한 규정들을 잘 이해하고 준수하는 것이 건물의 효율적인 관리와 구분소유자들의 권익 보호를 위해 매우 중요합니다.