건물을 분양받으면 이것저것 할일이 많은데 그중 가장 먼저 할일 중 하나가 관리인선임입니다. 구분소유자가 됐든, 시행사가 됐든, 누군가 주도적으로 관리인선임을 해야 하는데요, 누가 주도하느냐에 따라 파급력도 달라질 수 있겠죠.
그래서 오늘은 관리인을 선임하려는데, 뭐부터 해야할지 막막하신 분들을 위해 짧게 관리인 선임에 관한 정보를 전달해 드리려 합니다.
관리인선임의 어려움
사실 관리인선임이 쉬운 일은 아닙니다. 가장 큰 이유는 바로 ‘의견 모으기’가 쉽지 않기 때문인데요, 아파트와 달리 집합건물은 대부분 주인들이 직접 살지 않고 세를 주는 경우가 많거든요. 그러다 보니 주인들을 한 자리에 모으기가 정말 힘듭니다.
2020년에는 이런 문제를 해결하기 위해 법이 바뀌었습니다. 이제는 건물의 절반 이상이 팔리면 반드시 관리인을 뽑는 모임을 열어야 한다고 정했죠. 그래도 여전히 쉽지는 않습니다.
그래서 집합건물법에서는 여러 가지 방법을 제시하고 있습니다.
가장 기본적인 방법은 ‘관리단 집회’를 여는 건데요. 쉽게 말해 건물 주인들이 다 모여서 회의를 하는 겁니다. 여기서 과반수가 찬성하면 관리인을 뽑을 수 있습니다.
그런데 이렇게 모이기 어려우면 ‘서면결의’나 ‘전자결의’도 가능합니다.
이건 직접 모이지 않고 서류나 온라인으로 투표하는 절차인데요. 다만 이 경우에는 더 많은 사람들의 동의가 필요합니다. 구체적으로는 전체 구분소유자와 전유면적이 모두 3/4이 찬성해야 합니다.
신규 건물의 경우의 관리인선임
표를 얼마나 얻으면 되는지 간단하게 봤으니, 이번엔 관리인선임에 구체적으로 어떤 절차를 거쳐야 하는지 보겠습니다. 절차를 꼭 지켜야 하냐고 반문하실 수 있는데요, 절차 몇개 빼먹었다가 나중에 관리인선임 자체가 무효가 되는 경우도 많으니 주의하셔야 합니다.
관리인 선임절차는 관리인이 있는 경우와 없는 경우가 약간 다른데요,
이제 막 분양을 받은 경우에는 관리인이 존재하지 않겠죠? 이럴 때는 ‘임시 관리단 집회’라는 걸 열어 관리인을 선임하는 게 일반적입니다. 임시관리단 집회는 구분소유자의 5분의 1 이상이 동의하면 열 수 있답니다. 나중에 문제가 생길 수 있으니까 동의한 사람들의 명단을 꼭 적어두어야 합니다.
최근에는 ‘관리위원회’를 통해서도 관리인을 뽑을 수 있게 됐는데요, 이건 관리규약에 그렇게 정해놨을 때만 가능하니 참고하시기 바랍니다.
관리인이 이미 있는 경우의 관리인선임
이미 관리인이 있는데, 관리인을 변경하고 싶을 땐 어떻게 해야 할까요?
이때는 절차가 조금 더 복잡해집니다.
우선 집회 개최에 구분소유자의 5분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다. 이때 꼭 무슨 안건으로 회의를 열지 구체적으로 적어야 하고요.
다음으로 현 관리인에게 회의를 열어달라고 요청해야 합니다. 이것도 나중에 문제가 될 수 있으니 반드시 내용증명이나 등기우편으로 보내시는 게 좋습니다.
법대로 하면 현 관리인은 일주일 안에 회의 소집 절차를 시작해야 합니다. 그런데 실제로는 잘 안 지키는 경우가 많은데요, 만약 관리인이 회의 소집을 거부하거나 제때 안 하면, 구분소유자들이 직접 법원에 허가를 신청할 수 있습니다. 법원이 허가하면, 구분소유자들이 직접 회의를 열 수 있는 거죠.
이런 과정을 거치면 이제 새로운 관리인을 뽑을 수 있게 됩니다.
결론
기본적으로는 이런 과정을 거쳐서 관리인을 선임하게 되는데요, 중간 중간 필요한 서류나 주의해야 할 사항은 저희가 관리단집회 시리즈로 정리해 놓았으니 참고하시면 좋겠습니다.
여러분의 건물도 좋은 관리인을 뽑아서 살기 좋은 곳이 되길 바라면서 오늘 이야기를 마치겠습니다.