오늘은 집합건물 관리단집회의 결의사항에 대해 알아보겠습니다.
관리단집회란?
집합건물에서는 한 동의 건물에 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 별도의 설립 절차 없이 자동으로 관리단이 설립됩니다(법 23조 1항).
관리단이 설립되면 주요 의사결정은 관리단집회에서 이루어 집니다.
관리단집회는 관리단의 구성원인 구분소유자들이 관리단의 주요 사안에 관하여 결정을 하는 의사결정기구입니다.
그래서 관리단의 사무는 집합건물법이나 규약으로 관리인에게 위임한 사항을 제외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다(법 31조).
관리인 위임사항
자 그럼 집합건물법에서 관리인에게 위임한 사항을 알아 볼까요?
집합건물법이 관리인에게 위임한 사항은 집합건물법 25조 1항에 규정되어 있습니다. 하나씩 살펴 보겠습니다.
1호 공용부분의 보존행위,
1호의 2 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위,
2 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위,
3 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위,
4 소음·진동·악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위,
5 그 밖에 규약에 정하여진 행위가 있다.
특히 1호의 2 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위는 개정법에 새롭게 반영된 내용인데요. 잘 봐두시기 바랍니다.
관리단집회 의결사항
방금 보신 조항이나 규약으로 관리인에게 위임한 사항을 제외하고는 관리단집회 결의로 정합니다.
네 그럼 집합건물법에서 관리단집회 결의사항으로 정하고 있는 내용을 볼까요?
집합건물법에 규정된 관리단집회 결의사항에는
공용부분 변경(법 15조),
권리변동 있는 공용부분 변경(법 15조의2),
공용부분 관리(법 16조),
수선적립금(법 17조의2),
관리인 선임(법 24조),
회계감사 면제(26조의2),
관리위원회 선출(법 26조의4),
규약의 설정·변경·폐지(법 29조),
공공의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등(법 43조),
전유부분 사용금지 청구(법 44조),
구분소유권 법원 경매 청구(법 45조),
전유부분 점유자에 대한 인도청구(법 46조),
재건축 결의(법 47조),
건물 일부 멸실 복구(법 50조)가 있습니다.
조문 하나 하나를 자세히 보시기 보다는 아 이런 내용이 관리단집회 결의 사항이구나 하는 정도만 익히셔도 됩니다.
사실 공공의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등(법 43조),
전유부분 사용금지 청구(법 44조), 구분소유권 법원 경매 청구(법 45조), 전유부분의 점유자에 대한 인도청구(법 46조)는 그 활용례가 많지 않다.
실무상 주로 문제되는 것은 관리인·관리위원 선임(법 24조, 26조의4), 규약의 설정·변경·폐지(법 29조), 재건축 결의(법 47조), 기타 일반 결의(법 38조)입니다.
점유자의 의결권
점유자도 의결권자가 될 수 있습니다.
그러나 모든 의결 사항에 대해서 할 수 있는 건 아니구요. 집합건물법에는 4가지 사항에 대해서만 점유자의 의결권 규정을 두고 있습니다. 주로 관리에 관한 사항입니다.
첫째, 공용부분 관리(법 16조),
둘째, 수선적립금(법 17조의2),
셋째, 관리인 관리위원회 선임(법 24조, 26조의 4),
넷째, 회계감사 면제(26조의2),
점유자는 소유자가 아니기 때문에 규약 제정이나, 재건축 결의와 같이 소유와 관련된 사항에 대해서는 의결권을 행사할 수 없습니다.
이러한 규정들을 잘 이해하고 준수하는 것이 건물의 효율적인 관리와 구분소유자들의 권익 보호를 위해 매우 중요합니다.
리단집회는 집합건물의 민주적 의사결정 기구이므로, 모든 구분소유자들의 적극적인 참여와 올바른 이해가 필요하기 때문에 이런 기본적인 내용을 알아 두시면 좋습니다.